Waarom Zoomer Nijp?

  • Bijna 50 jaar taxatie-ervaring
  • Onafhankelijk en integer
  • Deskundig en realistisch
  • Heldere taxatierapporten
  • Concurrerende tarieven

Waardebegrippen

Bases van waarde (volgens RICS-taxatiestandaarden) onroerende zaken

Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

De prijs die zou worden verkregen bij de verkoop van een object of zou worden betaald om een schuld over te dragen in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling.

De geschatte waarde waarvoor een object of schuld tussen bekende, geïnformeerde en bereidwillige partijen wordt overgedragen die het respectievelijke belang van die partijen weergeeft.

Op basis van het besluit  van 14 juni 2005, houdende regels over de inhoud, de grenzen en de wijze van toepassing in de jaarrekening van waardering tegen actuele waarde (Besluit actuele warde (BAW)):

Artikel 1 Actuele waarde
Onder de actuele waarde van activa of passiva wordt verstaan de waarde die is gebaseerd op actuele marktprijzen of op gegevens die op de datum van waardering geacht kunnen worden relevant te zijn voor de waarde. Als actuele waarde waartegen activa en passiva in de jaarrekening kunnen worden gewaardeerd, komt, afhankelijk van de soort activa of passiva dan wel van de omstandigheden, in aanmerking de vervangingswaarde, bedrijfswaarde, marktwaarde of opbrengstwaarde.

Artikel 2 Vervangingswaarde
Onder de vervangingswaarde wordt verstaan het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een actief dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht, een ander actief te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft.

Artikel 3 Bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.

Artikel 4 Marktwaarde
Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.

Artikel 5 Opbrengstwaarde
Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten.

Artikel 7
Indien materiële vaste activa of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de vervangingswaarde. Waardering geschiedt tegen de bedrijfswaarde indien en zolang deze lager is dan de vervangingswaarde. Waardering geschiedt tegen de opbrengstwaarde indien de rechtspersoon heeft besloten de materiële of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, te verkopen.

Waarde in het economische verkeer, artikel 17, lid 2: “De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen”.

Ingevolge artikel 17, derde lid van de Wet Waardering onroerende zaken wordt, behoudens bij woningen en rijksmonumenten (Monumentenwet 1988), de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.

Onder de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak wordt verstaan: “het bedrag benodigd om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, bij de bepaling waarvan rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak alsmede de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen”.

Het begrip waarde in het economische verkeer wijkt, als gevolg van het hanteren van de zogenaamde overdrachts- en de verkrijgingsfictie af van de standaard definitie ©IVSC 2013 Marktwaarde.

Onder de waarde in het economische verkeer wordt verstaan: “de prijs die bij aanbieding van de zaak, ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, daarvoor zou zijn besteed”.  Hoge Raad 5 februari 1969, BNB 1969/63, nr.16 047

Onder de marktwaarde wordt verstaan, de definitie gelijk aan IVS: “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Bron: Waarderingskamer 2010).

Bijzondere uitgangspunten of speciale opdracht in de taxatie, zoals overeengekomen met opdrachtgever: marktwaarde, rekening houdende met de uitgangspunten en richtlijnen vastgesteld door de IPD. Dit taxatierapport en de daarbij behorende berekeningen in het kader van de IPD-vastgoedindex zijn uitgevoerd met inachtneming van de voorschriften met betrekking tot de te kiezen waarderingsmethoden en inhoudelijke onderbouwing daarvan, zoals omschreven in de waarderingsafspraken en taxatierichtlijnen van de stichting IPD-vastgoedindex.

Voor woningcomplexen blijft het uitgangspunt marktwaarde, maar luidt de richtlijn om uit te gaan van de waarde op basis van complex gewijze verkoop aan een derde waarmee wordt bedoeld: “de hoogste prijs welke een marktpartij zou willen geven waarbij de effecten van individuele verkoop van de woningen (uitpondwaarde) worden meegenomen. Er kan daar mee worden uitgegaan van een uitpond scenario, waarin afhankelijk van de mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan zittende huurders het tempo van de te realiseren vermogenswinsten bepaald”. Of er kan worden uitgegaan van een doorexploitatie scenario, waarin afhankelijk van de mutatiegraad, markthuurontwikkeling en rente de huuropbrengsten zo maximaal mogelijk worden verhoogd.

Marketingbeperking(en):

Binnen de richtlijnen van de International Valuation Standards Council (IVSC), dan wel de richtlijnen van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is het niet toegestaan voor de taxateur om de term ‘executiewaarde’ te hanteren. Een taxatie ten behoeve van zekerstelling voor leningen dient namelijk in overeenstemming te zijn met de International Valuation Standards (IVS).

Volgens deze standaarden mag de term ‘executiewaarde’ niet als waardebegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het marktwaarde begrip ontbreken en het de markwaarde basis ontzegt.  Bij een executoriale verkoop is er geen sprake van een bereidwillige verkoper en vaak geen sprake van een goed geïnformeerde koper en behoorlijke marketing. Daarentegen  is vaak wel sprake van enige vorm van dwang.

Binnen het financieringsbeleid van veel Nederlandse banken wordt momenteel nog waarde gehecht aan de term ‘executiewaarde’. Derhalve heeft  opdrachtgever ons uitdrukkelijk verzocht een opinie te geven over de te verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW. Gelet op bovengenoemde beperkingen kunnen wij slechts een opinie geven en geen waarde. Verder is deze opinie slechts van toepassing op de taxatiedatum. Door opdrachtgever kan geen aanspraak worden gemaakt op de afgegeven opinie. Zowel de marktomstandigheden, de verkoopomstandigheden en het verkoopproces kunnen afwijken van hetgeen is aangenomen en vastgesteld op de taxatiedatum.

Er is geen constante in de tijd tussen de getaxeerde marktwaarde en de weergegeven opinie inzake de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW.

Bij het vaststellen van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop wordt door de taxateur rekening gehouden met de nodige kosten van de veiling zoals de kosten voor de plokpenning, proceskosten (waaronder zaalhuur en marketing), verhoogde notariskosten en een risico opslag. De kosten en de risico-opslag worden in mindering gebracht op de verwachte opbrengst. De risico-opslag wordt bepaald door de beperkte verkoopperiode, het gebrek aan informatie voor de koper, de niet bereidwillige verkoper en verschillende andere factoren.

De waarde van het goed die is vastgesteld op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het goed, rekening houdend met duurzame lange termijn aspecten van het goed, de normale en plaatselijke marktvoorwaarden, het gebruik dat op dit ogenblik van het goed wordt gemaakt en eventueel andere doeleinden waarvoor het geschikt is. Bij de beoordeling van de hypotheekwaarde wordt geen rekening gehouden met speculatieve factoren. (EVS2, artikel 7.1 Europese Taxatiestandaarden, 2012  seventh edition)

De hypotheekwaarde wordt vastgesteld door de hypotheekverstrekker. De taxateur doet alleen een voorstel van de hypotheekwaarde.

Verzekeringstaxaties waardebegrippen

Onder de herbouwwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw – op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig – onmiddellijk na de gebeurtenis”.

Onder de nieuwwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van nieuwe zaken van dezelfde soort en kwaliteit”.

Onder de vervangingswaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaken”.

Onder de verkoopwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat bij verkoop in het normale economische verkeer en uitgaande van dezelfde bestemming van het gebouw – met uitzondering van de grond – verkregen zou kunnen worden”.

Onder de sloopwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat verkregen zou kunnen worden voor de nog bruikbare respectievelijk waardevolle onderdelen van het gebouw verminderd met de kosten van het laten afbreken, wegruimen, afvoeren en storten”.

Onder de functionele herbouwwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor de bouw, onmiddellijk na de gebeurtenis, van een gebouw op dezelfde locatie, ingericht en geconstrueerd voor de huidige bestemming”.

Onder de functionele vervangingswaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit en staat van onderhoud gelijkwaardige zaken, uitgerust voor de huidige bestemming”.

Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan: “het bedrag waartegen een zaak bestens kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten”.

Zoomer Nijp Taxatieburo

Dudokplein 220
3315 KH Dordrecht
078 3031950

Het NRVT is het centrale register van vastgoedtaxateurs. Ingeschreven taxateurs voeren de titel Register-Taxateur: een waarborg van kwaliteit en deskundigheid. Onze taxateurs vindt u in het online register.

Het kwaliteitsregister van makelaars en taxateurs. De échte prof vindt u zo in het online register.

De NVM is de grootste Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen.

Voor valuatie woningtaxatie aangesloten bij:

  • TVI
  • Taxateursunie
  • NWWI